...
Let op! Geld lenen kost geld

Een hypotheek wordt vaak niet gezien als een vorm van krediet, maar een hypotheek is wel degelijk een vorm van lenen. Een hypotheek is namelijk een lening voor het betalen van je huis. De woning die je met het geld koopt, is het onderpand voor deze hypothecaire lening.

Wanneer je een hypotheek afsluit, ben je natuurlijk altijd op zoek naar de goedkoopste. In het gevoel van een hypothecaire lening is de hypotheekrente een belangrijke factor. Waar moet je op letten bij het afsluiten van zo’n lening voor je huis en hoe vind je de hypotheek met de laagste hypotheekrente?

Hoe werkt een hypotheek?

Wanneer je een huis wilt kopen, maar niet genoeg geld hebt om de gehele koopsom in een keer af te lossen, kun je een hypotheek afsluiten. Met deze lening kun je het huis betalen. Net als bij alle andere vormen van leningen moet je dit geleende bedrag terugbetalen. Inclusief rente. Deze te betalen rente wordt de hypotheekrente genoemd. Dit is een percentage dat je maandelijks betaalt over het af te lossen bedrag.

Hypotheek aflossen

Net als bijvoorbeeld een doorlopend krediet of een persoonlijke lening heeft ook een hypotheek een looptijd; de periode waarin je het gehele bedrag moet terugbetalen aan de aanbieder van de hypotheek. Dit is in veel gevallen een bank. In het geval van een hypothecaire lening is de looptijd doorgaans dertig jaar. Dit betekent dat je dertig jaar lang maandelijks een bedrag betaalt, inclusief de rente, zodat je aan het einde van de looptijd ‘schuldenvrij’ bent. Er zijn echter ook andere manieren om de hypotheek van je huis af te lossen.

1. Het verkopen van je huis

Wanneer je een woning verkoopt, ontvang je hier geld voor. Met het geld dat je voor deze verkoop krijg, kun je het openstaande schuldbedrag van de je hypothecaire lening aflossen. Wanneer je het huis voor een ‘goed’ bedrag verkoopt, houd je geen schuld over en is de lening volledig afbetaald. Krijg je een lager bedrag voor de woning dan je openstaande schuld, dan blijf je zitten met de restschuld van je woning.

2. Maandelijkse aflossing

Blijf je net zo lang in het huis wonen als de looptijd duurt, dan kun je er voor kiezen om maandelijks een bepaald bedrag te betalen aan de aanbieder van de hypotheek. Op deze manier zorg je dat er aan het einde van de looptijd geen schuld meer openstaat. Omdat je maandelijks een bepaald percentage aan hypotheekrente betaald, maakt de aanbieder winst.

3. In één keer betalen

Wil je niet maandelijks aflossen, maar doe je dit liever in één keer? Dan is het ook mogelijk om tussentijds niets af te lossen en zelf te sparen. Aan het einde van de looptijd staat in dit geval de volledige schuld van de hypothecaire lening, inclusief de rente, nog open. Met het gespaarde geld kun je deze schuld aflossen, zodat er na de looptijd niets meer openstaat. Aan deze vorm van aflossen zitten wel risico’s verbonden. Zo moet je erg strikt zijn in het sparen; wanneer je het gespaarde geld tussentijds ergens anders voor nodig hebt, moet je dit compenseren in één van de andere maanden.

Soorten Hypotheken

Doorgaans worden er door aanbieders drie soorten hypotheken aangeboden. Dit zijn de annuïteitenhypotheek, de lineaire hypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. Jij bepaalt wanneer je de schuld aflost en op welke manier dat gebeurt. Deze keuze heeft invloed op de soort hypotheek die je uiteindelijk neemt.

1. Annuïteitenhypotheek

De annuïteitenhypotheek is veruit de meest gebruikte, en daardoor de populairste hypotheek. Bij dit krediet betaal je maandelijks hetzelfde bedrag, waardoor de schuld van je lening steeds lager wordt. Dat bruto ieder maand hetzelfde betaald wordt, komt omdat je steeds meer betaalt aan aflossing en daardoor de hypotheekrente daalt. Dit gebeurt zo dat de maandelijkse betaling exact hetzelfde blijft, tot aan het einde van de looptijd. Omdat de rente daalt, daalt ook je belastingvoordeel. Hierdoor gaan de maandelijkse kosten wel iets meer omhoog.

Voordelen annuïteitenhypotheek

  • Opbouwen van veilig vermogen door aflossing
  • Lage lasten in beginfase door weinig aflossing
  • Risico van rentestijging wordt steeds lager door lager worden van totale lening

Nadelen annuïteitenhypotheek

  • Netto lasten stijgen tijdens looptijd van de hypotheek
  • Minder belastingvoordeel

2. Lineaire hypotheek

Bij de lineaire hypotheek betaal je, in tegenstelling tot bij een annuïteitenhypotheek, iedere maand hetzelfde bedrag aan aflossing. Waar dit bedrag bij een annuïteitenhypotheek gedurende de looptijd minder wordt, blijft deze bij een lineaire hypotheek precies hetzelfde. Dit heeft als gevolg dat de hypotheekrente in het begin erg hoog ligt – de totale schuld is hoog – maar in de loop van de tijd daalt deze rente; de totale schuld ligt lager. Bij deze vorm van aflossen dalen je maandelijkse kosten gedurende de looptijd, maar gaat ook je belastingvoordeel omlaag.

Voordelen lineaire hypotheek

  • Opbouwen van veilig vermogen door aflossing
  • Maandlasten worden steeds lager tijdens looptijd
  • Risico van rentestijging wordt steeds lager door lager worden van totale lening

Nadelen lineaire hypotheek

  • Hogere netto maandlasten aan begin dan bij annuïteitenhypotheek
  • Steeds lager belastingvoordeel gedurende looptijd

3. Aflossingsvrije hypotheek

De laatste vorm, de aflossingsvrije hypotheek, heeft vooral betrekking op hypotheken waarbij het huis tussentijds wordt verkocht. In dit geval wordt er tussendoor helemaal niets afgelost – er wordt alleen rente betaald – en moet de woning dus ergens verkocht worden om het openstaande bedrag op te brengen. Deze verkoop moet wel voldoende geld opbrengen om het totale bedrag te dekken. Is dit niet het geval, dan blijf je met een restschuld zitten. Deze kan alsnog worden betaalt met spaargeld, maar ook met het geld van bijvoorbeeld een lening.

Voordelen aflossingsvrije hypotheek

  • Lage maandlasten; je betaalt geen rente, alleen aflossing
  • Geen verplichte tussentijdse aflossing
  • Geen verplichte vermogensopbouw
  • Geen verplichte overlijdensdekking
  • Offertes zijn relatief makkelijker te krijgen
  • Is te combineren met andere vorm van hypotheek

Nadelen aflossingsvrije hypotheek

  • Je bouwt geen vermogen op omdat je niets aflost
  • Bij het afsluiten is aardig wat eigen geld nodig
  • Risico’s bij dalen van de waarde van je woning
  • Maandlasten kunnen op lange termijn flink stijgen: slechts dertig jaar aftrekbaar
  • Minder belastingvoordeel heeft gevolgen bij bijvoorbeeld pensioen

Hypotheekrenteaftrek

Het betalen van rente wordt bij een lening, en dus ook bij een hypothecaire lening, vaak gezien als een negatieve bijkomstigheid. Toch heeft de hypotheekrente ook een voordeel: de hypotheekrenteaftrek.

Dit is een vorm van belastingteruggave door de Belastingdienst. Ieder jaar doe je belastingaangifte. Wanneer je hypotheekrente betaalt, mag je deze jaarlijkse kosten tijdens de aangifte in mindering brengen op je inkomen. Dit zorgt er voor dat je aan het einde van het jaar minder belasting hoeft te betalen over dit inkomen, puur omdat je ook hypotheekrente betaalt.

Actuele hypotheekrente

De hoogte van de hypotheekrente die je betaalt is afhankelijk van een aantal factoren. Daarom schommelt dit percentage constant. Zo is de hoogte van de rente afhankelijk van de Euribor – de rente die banken hanteren wanneer ze geld van elkaar lenen – maar ook van de kapitaalmarktrente. Dit is de rente waartegen de overheid geld leent om uitgaven te kunnen doen. Deze twee rentes samen bepalen de hypotheekrente die jij betaalt over je hypothecaire lening.

De actuele hypotheekrente wordt bepaald door een simpele formule: basisrente + risico-opslag + winst. De basisrente is de rente die banken zelf betalen. De risico-opslag is een reserve waarmee banken het risico afdekken dat een deel van de mensen de hypotheekrente niet kan betalen. De winst of renteopslag is het geld dat de bank zelf wil verdienen aan de hypotheek die zij jou geven.

Maximale hypotheek

Vanzelfsprekend heeft de hoogte van de hypotheekrente ook te maken met de hoogte van de hypothecaire lening zelf. Wat de maximale hypotheek is die jij kunt krijgen wanneer je een huis koopt, wordt berekend aan de hand van een aantal factoren. Zo kijkt de bank natuurlijk naar wat het huis waard is, maar wordt ook je jaarlijks inkomen, je spaargeld, je openstaande schulden en de inkomsten van je partner bestudeerd.

Ook zal een bank altijd onderzoeken of de maximale hypotheek niet te hoog is in relatie met de waarde van het huis dat je op het oog hebt.

Rente en zekerheid

Ook de rentevaste periode is een belangrijke factor bij het bepalen van de hypotheekrente. Meestal staat een hypotheekrente tien jaar vast. Is dit minder, bijvoorbeeld vijf jaar, dan heb je minder zekerheid. Is de rentevaste periode twintig jaar, dan is er meer zekerheid. Meer zekerheid betekent ook meer hypotheekrente. Simpelweg betaal je dus voor de zekerheid van een lange rentevaste periode.

Het is ook mogelijk om te kiezen voor een variabele hypotheekrente. In dat geval staat de hoogte van de betalen rente helemaal niet vast; deze kan ieder moment stijgen of dalen. Hierdoor heb je wel minder zekerheid, met als gevolg dat deze hypotheken vaak goedkoper zijn dan hypotheken met een vaste rente. Wanneer de rente in het geval van een variabele hypotheek stijgt, kan goedkoop dus ook duurkoop worden.

Hypotheek oversluiten

Net als een lening oversluiten is het ook mogelijk om een hypotheek over te sluiten. Dit is simpelweg het aflossen van een hypotheek, waarna je direct een nieuwe, goedkopere hypotheek afsluit. Vaak is deze hypotheek goedkoper door een nieuw en lager rentetarief. Het oversluiten van een hypothecaire lening kan nuttig zijn wanneer je op korte termijn lagere maandlasten wilt of wanneer je op langere termijn de zekerheid wilt van lagere maandlasten. Een nadeel aan het oversluiten van een hypotheek is dat je, net als bij het oversluiten van een persoonlijke lening, in de meeste gevallen een boete moet betalen.

Voorwaarden van een hypotheek

Het afsluiten van een hypotheek gaat gepaard met het ondertekenen van een contract. Het is logisch dat er in deze overeenkomst voorwaarden staan. Zo kan een voorwaarde zijn met betrekking tot verhuizen, bijvoorbeeld dat je de hypotheek niet mag meeverhuizen naar een nieuwe woning. Ook kan er in het contract staan dat er een boete in rekening wordt gebracht wanneer je de hypotheek oversluit of wanneer je vroegtijdig wilt aflossen.

Andere belangrijke voorwaarden

Naast de bovenstaande voorwaarden zijn er ook nog andere vragen die je jezelf moet stellen bij het afsluiten van een hypotheek. De goedkoopste hypotheek is namelijk niet per definitie de beste. Deze voorwaarden kunnen namelijk ook een belangrijke rol spelen in de keuze van een hypotheek:

  • Hoelang is de hypotheekofferte geldig?
  • Kan de geldigheid verlengd worden?
  • Hoeveel kost deze eventuele verlenging?
  • Welke rentevaste periodes kun je kiezen?
  • Kun je de rente meenemen bij een verhuizing?
  • Moet er een boete betaald worden bij een verhuizing?
  • Wat bedragen de eventuele annuleringskosten?
  • Welke rente geldt op de passeerdatum?