...
Let op! Geld lenen kost geld

Duitse hypotheek

Omdat hypotheken in Nederland duur zijn, volgens sommige financieel experts zelfs te duur, is er voor Nederlanders een andere mogelijkheid om een hypotheek af te sluiten. Namelijk via Duitsland. Bij onze Duitse buren kun je een hypotheek afsluiten voor je Nederlandse huis. Ook geld lenen lijkt in sommige gevallen gemakkelijker en goedkoper te zijn in Duitsland. Dit klinkt allemaal heel aantrekkelijk, maar is dit wel voor iedereen mogelijk? En wat is er nodig om dit te bewerkstelligen?

Hypotheekrente Duitsland vergelijken

Duitse Volksbank50%60%75%
5 jaar1,61%1,76%1,91%
10 jaar1,83%1,98%2,13%

De hypotheekrentes zijn voor het laatst bijgewerkt / gecontroleerd op 20 februari 2019.

Hypotheek in Duitsland

Op de Nederlandse markt is maar een gering aantal Duitse hypotheekverstrekkers te vinden, ondanks het feit dat er op de Nederlandse markt voor Duitse verstrekkers veel marktaandeel valt te behalen. Dit ontbreken van Duits hypotheekaanbod heeft vooral te maken met de strenge regelgeving die de Autoriteit Financiële Markten (AFM) stelt voor het verstrekken van hypotheken binnen Nederland.

AFM

Duitsland AFM

De AFM is de instantie die ondernemingen die actief zijn in sparen, lenen, beleggen en andere financiële bezigheden controleert. Daarbij wordt vooral gelet op het gedrag van de financiële onderneming. Een van de belangrijkste eisen die de AFM stelt aan Duitse hypotheekverstrekkers is dat deze een Nederlandse vestiging opent om zijn hypotheekverdiensten aan de klant te brengen. Veel Duitse hypotheekverstrekkers hebben daarom tot op heden geen oren gehad naar de Nederlandse markt. Deze is, in vergelijking met de Duitse markt, namelijk relatief klein.

Voordelen van een Duitse hypotheek

  • 1% tot 2% minder rente dan in Nederland
  • Volledige aflossing in twintig jaar
  • Behoud fiscaal voordeel
  • Alles volledig transparant

Duitse hypotheek berekenen

Het berekenen van de grootte van een hypotheek kun je over het algemeen op de websites van de verschillende banken doen. Je hebt weinig tot geen invloed op de maximale hoogte van het te lenen bedrag. Wat je kunt lenen is voornamelijk afhankelijk van de hoogte van je inkomen, die van je eventuele partner, je maandelijkse kosten, de waarde van het huis in kwestie en de stand van de rente op dat moment. Het maakt tevens verschil of je een nieuw huis bouwt of een bestaand huis koopt.

In Nederland gebruiken banken vaak een calculator op hun website om de maximale hypotheek te berekenen. Ook in Duitsland wordt dit systeem gebruikt. Er is echter één verschil. Wil je bij een Duitse bank namelijk berekenen hoeveel geld je kunt lenen, dan is het verplicht om een eigen inbreng in te vullen. Deze moet minimaal 15 procent van de totale vrije verkoopwaarde van de woning zijn en in bepaalde gevallen zelfs meer. Echter hoef je in de meeste gevallen geen maandelijkse kosten, zowel variabel als vast, in te vullen.

Voor wie?

Mensen die aan en richting de Duitse grens wonen, kennen vaak een extra voordeel. Dit in tegenstelling tot mensen die verder in Nederland wonen. Duitse banken die niet daadwerkelijk actief zijn op de Nederlandse markt willen namelijk nog wel eens een uitzondering maken voor Nederlanders aan de grens om toch hun hypotheek te financieren.

Dit zie je voornamelijk in Limburg, waar steeds meer huizenbezitters hun hypotheek in Duitsland afsluiten. Dit rente is in Duitsland aantrekkelijk en bovendien blijft de betaalde hypotheekrente voor de Nederlandse fiscus aftrekbaar. Een grote en bekende bank in de regio van Zuid-Limburg, Duitsland en zelfs België is de Sparkasse in Aken.

Toch verandert er steeds meer op het gebied van Duitse hypotheekverstrekkers in Nederland. Zo zijn er al verschillende Duitse banken die voor iedere Nederlander een hypotheek aanbieden. Veelal gebeurt dit via een Nederlandse tussenpersoon of intermediair.

Duitsland huis berekenen

Herfinancieren

Het komt regelmatig voor dat Nederlanders overstappen naar een Duitse bank. Met name bij herfinancieren, of ‘Umschulden’ zoals de Duitsers dat noemen, kiezen Zuid-Limburgers steeds vaker voor de Duitse hypotheekverschaffers. In Nederland rekenen banken bij het vaststellen van de nieuwe rente bij bestaande klanten vaak een half procent of meer extra rente dan bij nieuwe klanten. In dit geval kan het lonen om bij een Duitse hypotheekverstrekker als Sparkasse te kijken. Is er namelijk sprake van overwaarde of een spaarsaldo, dan is het voor velen geen enkel probleem dat de Duitse banken maar een hypotheek verstrekken tot 50 procent van de vrije verkoopwaarde.

Verschillen tussen Duitse en Nederlandse hypotheken

Aan de start van het informatieproces worden de verschillen tussen de Nederlandse en de Duitse hypotheken al snel duidelijk. In Nederland krijg je bijvoorbeeld van de meeste hypotheekverstrekkers al een offerte voordat je alle relevante informatie hebt aangeleverd. Op de Duitse markt is dit niet mogelijk. Duitse verstrekkers vragen eerst alle relevantie informatie en stukken, alvorens je een offerte voor een hypotheek kunt ontvangen. Daarnaast vragen Duitse verstrekkers eigen vermogen van de aanvragers. Een Duitse hypotheek mag namelijk tot maximaal 85 procent van de aankoopwaarde van het huis zijn. In tegenstelling tot in Duitsland kan men in Nederland meer geld lenen voor een huis. In Nederland ligt het maximum de financieren bedrag op ongeveer 111 procent van de waarde van het huis.

Daarnaast is er een verschil in aflossing. In Nederland kennen we de aflossingsvrije hypotheek. Deze hypotheekvorm, die door de overheid al beperkt is tot maximaal 50 procent van het te lenen hypotheekbedrag, is in Nederland erg populair. Dit omdat gedurende dertig jaar de rente over het gehele geleende bedrag aftrekbaar is. Duitse hypotheekverstrekkers kennen ze vorm van hypotheken niet. Hypotheken van onze Oosterburen dienen volledig te worden afgelost via een annuïteitenhypotheek. Echter is het wel mogelijk om de eerste tien jaar volledig te profiteren van de hypotheekrenteaftrek, in combinatie met een spaarrekening. Na de eerste tien jaar gaat de aflossingsplicht in.  Ook de aflossingstermijnen zijn in Nederland anders dan in Duitsland. Is het in Nederland mogelijk om een hypotheek af te lossen in een termijn van maximaal dertig jaar, met een Duitse hypotheekverstrekker is dit aflostermijn maximaal twintig jaar.

Tweede hypotheek

Het kan zijn dat je al een hypotheek hebt met een goede rente en misschien nog een langere rentevast periode, waardoor het oversluiten van de hypotheek niet rendabel is, maar dat je toch een extra hypotheek nodig hebt voor bijvoorbeeld een verbouwing of ander duur krediet. Ook dan is het mogelijk om een hypotheek af te sluiten in Duitsland, en wel als tweede hypotheek. Hiervoor geldt, net als bij andere hypotheken, dat je het beste meerdere offertes aan kunt vragen om de rentetarieven en kosten met elkaar te vergelijken. Net als in Nederland geldt ook voor de Duitse hypotheekrente dat het enorm veel geld kan schelen.

Waarom een hypotheek in Duitsland?

Een hypotheek in Duitsland is voor Nederlanders gunstiger in verband met de lagere hypotheekrente. Voor mensen die rondom de grens van onze Oosterburen wonen, is een hypotheek in Duitsland de laatste jaren steeds populairder geworden. Er zijn verschillende intermediairs op de markt actief, waardoor het voor steeds meer Nederlanders mogelijk wordt om een Duitse hypotheek te nemen voor hun Nederlandse huis. De Duitse hypotheek is goedkoper en kent dezelfde voordelen als een ‘gewone’ Nederlandse hypotheek, maar de voorwaarden zijn wel iets anders. Je komt in de meeste gevallen namelijk pas in aanmerking als je eigen geld hebt. Duitse banken zijn in de meeste gevallen niet bereid om honderd procent van de woningwaarde te financieren. Deze financieringen gaan vaak niet hoger dan tachtig procent. Een Duitse hypotheek kan dus erg aantrekkelijk zijn en kan zeker schelen in de uiteindelijke kosten, maar is wel alleen af te sluiten als je zelf over voldoende financiële middelen beschikt.